Wohnungsmarkt Deutschland

Demografie beeinflusst Immobilienbranche

Mit ca. 83,2 Mio. Einwohnern wurde Ende 2019 in Deutschland erneut ein Spitzenwert erreicht. Im Vergleich zu den Vorjahren ist der Zuwachs mit ca. 0,3 % jedoch deutlich geringer. Die Wanderungsgewinne sind nach wie vor Treiber des Bevölkerungswachstums, wenngleich sich auch diese abgeschwächt haben. Das Geburtendefizit hält hingegen von 1972 bis 2019 an.

Der gesellschaftliche Wandel erfordert immer öfter eine flexiblere Planung von Neubauten. Moderne Haustechnik und smarte Technologien erleichtern die Realisierung dieser Anforderungen in der Zukunft. Auch die Nachfrage nach seniorengerechten Wohnungen steigt weiter. Hier gewinnen verschiedene Konzepte vom betreuten Wohnen bis zu Pflegeheimen sowie einer barrierefreien Bauweise an Relevanz.

Der Wohnflächenkonsum steigt kontinuierlich an und zeigte zuletzt eine leicht höhere Dynamik als zuvor. Zurückzuführen ist dies auf die wachsende Anzahl der Einpersonenhaushalte, welche pro Kopf mehr Fläche verbrauchen als Mehrpersonenhaushalte. Zudem belegen ältere Haushalte, deren Anteil im Zuge des demografischen Wandels steigt, häufig viel Wohnfläche. Zweitwohnsitze, der Boom beim temporären Wohnen und der steigende Homeoffice-Anteil stützen diesen Trend.


Wohnflächenkonsum 2005 bis 2019


Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Die deutsche Wirtschaft ist 2019 das zehnte Jahr in Folge gewachsen, wenn auch etwas schwächer als in den beiden Vorjahren. Impulse kamen insbesondere durch private Konsumausgaben sowie Bau- und Unternehmensinvestitionen.

Zum achten Mal in Folge wurde 2019 zudem laut Statistischem Bundesamt ein Überschuss der staatlichen Haushalte erzielt, welcher bei rund 49,8 Milliarden Euro lag.

Die zwar schwächere, aber nach wie vor positive wirtschaftliche Entwicklung wurde durch die Corona-Pandemie massiv ausgebremst.

Der Konjunkturaufschwung der vergangenen Jahre sorgte für den anhaltenden Job-Boom. Mit 5,0 % war die Arbeitslosenquote Ende 2019 auf einem historisch niedrigen Niveau angekommen. Infolge der Corona-Krise stieg die Arbeitslosenquote jedoch zuletzt auf 6,4 % an (Stand: September 2020).

Im Vergleich zu den anderen 27 EU-Ländern (–2,7 %) sank laut Daten von Eurostat die Erwerbstätigkeit in Deutschland mit –1,3 % im Vergleich zum Vorjahresquartal weniger stark. Insbesondere das Instrument Kurzarbeit wirkt in Deutschland stabilisierend.

Erst mit der Entwicklung eines Impfstoffes und der Bereitstellung in ausreichenden Mengen können die Perspektiven neu bewertet werden. Die Auswirkungen für die Wohnungswirtschaft sind jedoch im Vergleich zu anderen Nutzungssegmenten verhältnismäßig gering.

Immobilienklima nach Segmenten 01/09 bis 09/20


Wohnungsmarkt:
Nachfrageüberhang treibt Preise

bulwiengesa ermittelt seit über 40 Jahren den Immobilienpreisindex für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die Mieten sowie Kaufpreise und damit der Index legen seit 15 Jahren zu. Die Steigerungsrate von +4,7 % ist jedoch niedriger als in den vergangenen drei Jahren (5,2 bis 6,3 %). Prägend ist der Teilindex Wohnen mit einem Wachstum von +5,5 %.

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) liegt weiterhin auf dem Tiefstwert von 0 %. Infolge der Corona-Pandemie erfolgten erhebliche Stützungsmaßnahmen. Aufgrund der Niedrigzinspolitik der EZB gibt es nach wie vor einen Mangel an renditeträchtigen Geldanlagen, sodass Immobilienanlagen weiter gefragt bleiben.

Entwicklung des Zinsniveaus 2008 bis 2024*


Auch im Jahr 2019 stiegen die Mieten im Bestand aufgrund eines weiteren Einwohner- und Beschäftigungswachstums bei gleichzeitiger Angebotsknappheit vor allem in A-Städten (wie z. B. Berlin, Stuttgart, München und Frankfurt am Main) an. Die Gründe liegen in der geringen Neubautätigkeit und dem anhaltenden Zuzug. Der Neubau wächst zwar, deckt im gesamten Bundesgebiet aber weiterhin nicht den Bedarf, sodass die Leerstandsquoten erneut sinken.

Medial wird die Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt seit Jahren von Schlagworten wie „Wohnungsmarktengpässe“, „Mietpreisbremse“, „Preisanstieg“ und „bezahlbarer Wohnungsbau“ beschrieben. Staatliche Eingriffe in den hochregulierten deutschen Wohnungsmarkt haben die Absicht Mietpreisanstiege zu dämpfen und den Wohnungsbau zu fördern.

Öffentlich wird der sogenannte „Mietendeckel“, der Anfang 2020 in Berlin eingeführt wurde, breit diskutiert. Dabei werden beispielsweise die Wirksamkeit oder die Verfassungsmäßigkeit infrage gestellt. Das bayerische Verfassungsgericht hat indessen das Volksbegehren eines Mietenstopps als nicht zulässig erklärt.

Durchschnittliche Bestandsmieten 2019


Nachhaltigkeit gewinnt an Bedeutung

Abseits der Corona-Krise gewinnt das Thema Nachhaltigkeit an Bedeutung. Nachhaltiges und energieeffizientes Bauen und Sanieren sind Zukunftsthemen, die durch den „Green Deal“ der EU auch politisch forciert wurden. Konträr dazu wirkt die Absenkung der Modernisierungsumlage.

Die Bau- und Planungsprozesse werden, auch durch weiter steigende Ansprüche an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit, immer komplexer sowie langwieriger und die Realisierung von mietpreisgebundenen Einheiten und sozialer Infrastruktur machen „normale“ Wohnungen immer teurer.



Fazit:

Der wichtigste langfristige Einflussfaktor auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt bleibt jedoch der demografische Wandel. Dieser wird die Wohnungsnachfrage nachhaltig verändern. Hier muss zwischen Ost und West sowie Stadt und Land differenziert werden, da sich die Entwicklungen in den einzelnen Regionen unterschiedlich auswirken.

Eine regere Bautätigkeit und Wohnungsbauförderungsprogramme helfen neben geringerem Einwohnerwachstum in den Metropolen die Preisdynamik zu dämpfen.

Weiterhin können Homeoffice-Lösungen dazu führen, dass der ohnehin in den letzten Jahren boomende Speckgürtel der Städte weiter in den Fokus rückt, wenn Arbeitnehmer nicht täglich in die Innenstädte pendeln müssen. Zudem kann der höhere Flächenbedarf dort kostengünstiger gedeckt werden.

Die zwar langsamere, aber immer noch positive wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands wurde in Folge der Corona-Pandemie ausgebremst. Der weitere Verlauf in allen Bereichen hängt maßgeblich von der Entwicklung eines Impfstoffes in ausreichenden Mengen ab, was frühestens 2021 erwartet wird.

Zusammenfassend bleiben Investitionen vor allem in Wohnimmobilien sowohl für private Anleger als auch für institutionelle Investoren, aufgrund niedriger Zinsen attraktiv und erweisen sich vor allem in der Krise als sichere Anlageform.

Stand: 2020

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