Wohnungsmarkt Deutschland

Seit Jahren zeigt sich ein unverändertes Bild: Deutschland verfügt über anhaltend positive wirtschaftliche Parameter. Verantwortlich hierfür sind u. a. die Baubranche, der Export, aber auch die privaten Konsumausgaben. Der deutsche Investmentmarkt ist breit aufgestellt und damit beliebt bei Anlegern. Die Produktbreite von Wohn- und Gewerbeimmobilien bietet interessante Investitionsmöglichkeiten nicht nur in den Kernmärkten der A-Standorte, sondern auch in attraktiven kleineren Städten. Der deutsche Immobilienmarkt ist nachhaltig liquide und verfügt über eine starke Nachfrage.

Wohninvestitionen haben im Vergleich zu anderen Geldanlageoptionen unverändert einen deutlichen Renditeabstand, der aufgrund des anhaltenden niedrigen Zinsniveaus nicht so schnell aufgeholt werden dürfte. Alle Prognosen deuten auf ein noch längerfristig niedriges Zinsniveau hin. In den Ballungsräumen sind die Mieten im Bestand und Neubau inzwischen auf weit über 12,00 – 15,00 €/qm gestiegen, die Spitzenmieten bewegen sich auf einem Niveau > 20 €/qm. Die Leerstandsraten in den TOP 7 – Standorten sind auf 0,2 % bis 1,5 % gefallen.

Der Anlageschwerpunkt des Fokus WOHNEN DEUTSCHLAND liegt in deutschen Wohnimmobilien. Dabei verfolgt das Fondsmanagement den strategischen Ansatz die heutigen Potenziale des Wohnungsmarktes für den Fond zu nutzen und Wohnraum in seiner Gesamtheit zu betrachten.

Hoher Wohnungsbedarf in Metropolregionen

In den ländlichen Regionen, vor allem in Mittel-, Nord- und Ostdeutschland, ist durch mehrheitlich sinkende Bevölkerungszahlen der Bedarf an Wohnungen bis 2035 ausreichend gedeckt. In den Metropolen sowie in Süddeutschland hinkt dagegen mangels bezahlbarem Grundstücksangebot die Neubautätigkeit dem zusätzlichen Bedarf hinterher.

Hohe Wohnnachfrage
Quelle: bulwiengesa; Datenbasis Statistische Landesämter

Mietanstieg abseits der Metropolen

Auf Basis der niedrigeren Mietniveaus in kleineren Städten erfolgten auch im Jahr 2017 die stärksten Mietanstiege abseits der A-Städte. Berlin weist als einzige Metropole eine Veränderung von mehr als 50 % in der vergangenen Dekade auf. Ein Ende der Mietpreisanstiege wird erst erwartet, wenn aufgrund einer erhöhten Bautätigkeit die Leerstände wieder höher ausfallen und durch geringere Migration nach Deutschland die Wohnnachfrage nachlässt. In den nächsten fünf Jahren wird jedoch nicht damit gerechnet, da vor allem das Wohnungsangebot aufgrund längerer Planungs- und Bauphasen nur sehr langsam ausgeweitet werden kann.

Mietentwicklung
Quelle: bulwiengesa; *berücksichtigt wurden alle deutschen Städte mit über 100.000 Einwohnern

Suche nach bezahlbarem Wohnraum

Die Pro-Kopf-Wohnfläche hat in Deutschland mit 45 m2 pro Person einen neuen Höchstwert erreicht und wird nach den Prognosen bis zum Jahr 2030 auf über 50 m2 pro Person ansteigen. Neben dem gesuchten Wohnkomfort ist eine Veränderung der Wohnraumnachfrage hierfür mit verantwortlich. Waren es vor Jahren noch die Familien mit kleinen Kindern, die entsprechenden Wohnraum gesucht haben, sehen wir heute zunehmend Ein- und Zweipersonenhaushalte, die die Nachfrage bestimmen.

Quelle: Statista; Stand Mai 2015

Erschwinglichkeit sinkt

Die sogenannte „Erschwinglichkeit von Wohnraum“ stellt die Relation von Mieten für eine standardisierte Wohnung (85 qm, normale Lage- und Ausstattungsqualität) zu den regionalen Einkommensverhältnissen, dem Haushaltsnettoeinkommen, dar. Die Mietpreise steigen im Vergleich zu den Einkommen immer noch schneller. Dies zeigt auch die kontinuierliche Steigerung der Mietbelastung seit 2010. Bezogen auf die sieben A-Städte müssen in Düsseldorf nur 23,8 % des Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete ausgegeben werden, während dieser Wert in München bei hohen 31,3 % liegt. Auch im Umland der großen Metropolen muss vergleichsweise viel bezahlt werden.

In den ländlichen Bereichen Ost- und Mitteldeutschlands liegt die Mietbelastung meist unter 20 % zumal die stärkere Nachfrage nach Eigentum die Mietentwicklung bremst.

Bevölkerungsentwicklung 2012-2030
Quelle: bulwiengesa

Fazit:

Aufgrund mangelnder Anlagealternativen, steigender Nachfrage und geringer Bautätigkeit ist die Attraktivität des deutschen Wohnimmobilienmarktes für nationale und internationale Investoren ungebrochen hoch. Der wichtigste langfristige Einflussfaktor auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt bleibt jedoch der demografische Wandel. Dieser wird die Wohnungsnachfrage nachhaltig verändern. Hier muss zwischen Ost und West sowie Stadt und Land unterschieden werden, da sich die Entwicklungen in den einzelnen Regionen unterschiedlich auswirken.

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