Wohnungsmarkt Deutschland

Deutschland knackt 83 Mio. Einwohner Marke

Im Jahr 2018 wurde die Marke von 83 Millionen Einwohnern in Deutschland erstmals erreicht, auch wenn das Wachstum mit +0,3 % etwas geringer war als in den Vorjahren. Ausschlaggebend für den Anstieg ist ein Wanderungsüberschuss.

Demografie beeinflusst Immobilienbranche

Der demografische Wandel wird die Wohnungsnachfrage in Deutschland verändern. In den A-Städten, die attraktive Arbeitsmöglichkeiten sowie Ausbildungsbedingungen bieten, wird die Zahl der Wohnungssuchenden weiter steigen. Viele Unternehmen müssen zunehmend Niederlassungen in den gefragten Metropolen eröffnen, um junge Arbeitnehmer gewinnen zu können. Umgekehrt werden Regionen mit schwächeren Arbeitsmärkten und unterdurchschnittlicher Infrastruktur weiter vor allem jüngere Menschen verlieren.


Wirtschaftswachstum fördert positive Entwicklung

Das Wirtschaftswachstum und die anhaltende Urbanisierung deuten auch weiterhin auf eine positive immobilienwirtschaftliche Entwicklung hin. Eine hohe Nachfrage und die geringe Baut.tigkeit in den Städten sorgen für gute Investitionsbedingungen.


Starker Anstieg der Mieten nicht nur in A-Städten

Auch im Jahr 2018 stiegen die Mieten im Bestand aufgrund eines weiteren Einwohner- und Beschäftigungswachstums bei gleichzeitiger Angebotsknappheit, vor allem in A-Städten, an. Der Neubau wächst, deckt im gesamten Bundesgebiet aber weiterhin nicht den Bedarf, sodass die Leerstandsquoten erneut sinken.

Durchschnittliche Bestandsmiete

Erschwinglichkeit sinkt

Die sogenannte „Erschwinglichkeit von Wohnraum“ stellt die Relation von Mieten für eine standardisierte Wohnung (85 qm, normale Lage- und Ausstattungsqualität) zu den regionalen Einkommensverhältnissen, dem Haushaltsnettoeinkommen, dar. Die Mietpreise steigen im Vergleich zu den Einkommen immer noch schneller. Dies zeigt auch die kontinuierliche Steigerung der Mietbelastung seit 2010. Bezogen auf die sieben A-Städte müssen in Düsseldorf nur 23,2 % des Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete ausgegeben werden, während dieser Wert in München bei hohen 31,4 % liegt. Auch im Umland der großen Metropolen muss vergleichsweise viel bezahlt werden. Dieser Trend erklärt auch die stärkeren politischen Eingriffe in den Wohnungsmarkt, die in den kommenden Jahren noch zunehmen werden.

Wohnflächenkonsum

Vielfalt an „Wohnprodukten“ gefragt

Als Folge des demografischen Wandels steigt der Wohnflächenkonsum pro Kopf vor allem im Seniorenalter. Kleinere Haushaltsgrößen und der demografische Wandel erfordern die Entwicklung neuer Wohnungstypen. Insbesondere junge Menschen wie Studenten, Auszubildende und Berufsanfänger suchen kompakte, bezahlbare Apartments in zentralen Lagen mit einem guten Versorgungsangebot. Die Vielfalt an „Wohnprodukten“ für ältere Menschen nimmt aktuell ebenfalls zu. Neben klassischen Pflegeheimen werden immer häufiger Projekte aus dem Bereich „Betreutes Wohnen“ nachgefragt.


Fazit:

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen aufgrund eines zwar langsameren, aber weiteren Wachstums des Bruttoinlandproduktes und eines steigenden Arbeitskräftebedarfs sind für die Wohnungswirtschaft auch in diesem Jahr positiv. Bei moderater Inflation sind Nettozuwächse bei den Einkommen und Renten zu erwarten, sodass die Wohnungsnachfrage weiter hoch bleiben wird.

Laut Prognosedaten von bulwiengesa befindet sich der deutsche Wohnungsmarkt in einer Abkühlungsphase jedoch auf hohem Niveau. Eine Preisblase bei Wohnimmobilien wird grundsätzlich nicht gesehen, wenn auch in einzelnen Immobilienmärkten Überhitzungserscheinungen nicht auszuschließen sind.

Während internationale Handelskonflikte oder Brexit wenig Einfluss auf die Wohnungswirtschaft haben, führen die immer häufigere Ausübung von Vorkaufsrechten durch die Städte sowie Diskussionen um Mietendeckel und Enteignung zu stärkerer Verunsicherung. Neubaumieten bleiben von der Reglementierung bisher verschont. Der Neubau ist auch im Zuge des Klima- und Demografiewandels zukünftig dringend notwendig.

Der wichtigste langfristige Einflussfaktor auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt bleibt jedoch der demografische Wandel. Dieser wird die Wohnungsnachfrage nachhaltig verändern. Hier muss zwischen Ost und West sowie Stadt und Land unterschieden werden, da sich die Entwicklungen in den einzelnen Regionen unterschiedlich auswirken.

Marktbericht der bulwiengesa (PDF / 2.935 KB)
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