Offene und geschlossene Immobilienfonds – was sind die wesentlichen Unterschiede, welcher Fonds-Typ eignet sich für welchen Anleger und warum?
Der Immobilienfonds bietet eine attraktive Alternative zur direkten Investition in Form des Immobilienkaufs. Die indirekte Investition, durch den Erwerb von Immobilienfonds-Anteilen, ist bereits für den Kleinanleger mit geringen Beträgen möglich und der Anleger hat keinen Verwaltungsaufwand.
Immobilienfonds investieren das Geld der Anleger überwiegend in Immobilien: Bürogebäude, Shoppingcenter, Hotels oder in Wohnimmobilien. Ziel ist es, durch Mieterträge und Wertsteigerungen der Objekte Erträge zu erwirtschaften. Diese Erträge werden an die Anleger als Gewinn ausgeschüttet oder in den Erwerb neuer Fondsobjekte investiert und somit das Fondsvermögen erhöht.
Offene Immobilienfonds können unbegrenzt Anteile an Anleger ausgeben und die Ausgabe wird der Nachfrage angepasst. Zudem ist hier die Laufzeit unbegrenzt, sodass die Anleger börsentäglich ihre Anteile zurückgeben oder weitere hinzukaufen können und somit leicht liquidierbar sind. Eine Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet für die Anleger die Immobilien und kauft beispielsweise bei steigender Nachfrage und damit wachsendem Fondsvermögen weitere Immobilien hinzu. In der Regel investieren offene Immobilienfonds in viele verschiedene Immobilien, so wird das Gesamtrisiko durch eine breite Diversifikation gesenkt, wodurch solche Fonds sehr attraktiv für eher risikoaverse Anleger sind.
Geschlossene Immobilienfonds hingegen investieren oft in nur wenige oder ein einziges Objekt, was dadurch ein deutlich höheres Risiko für die Anleger birgt. Gleichzeitig, aber hohe Gewinne erwirtschaften kann, gemäß dem Risiko-Rendite-Verhältnis: Je höher das Verlustrisiko, desto höher die Rendite. Auch der Anlegerkreis und die Laufzeit sind hier nicht unbegrenzt. Der Fonds ist auf eine bestimmte Anzahl an Anlegern ausgelegt und sobald alle Anteile gezeichnet sind wird der Fonds geschlossen. Die Mindestanlagebeträge sind im Vergleich zu einem offenen Immobilienfonds deutlich höher, was die Zahl der Anleger sowie den Verwaltungsaufwand für die Fondsgesellschaft geringhalten soll. Die Anleger sind zudem an eine feste langjährige Laufzeit gebunden, sie können keine weiteren Anteile erwerben oder ihre Anteile kurzfristig an den Emittenten zurückgeben. Geschlossene Immobilienfonds werden nicht an der Börse gehandelt und so kann der Anleger während der Laufzeit seine Anteile nur über einen Zweitmarkt verkaufen und muss in der Regel dafür Verluste hinnehmen. Der Plan eines geschlossenen Immobilienfonds ist es die Immobilien nach einer gewissen Haltezeit mit Gewinn zu verkaufen und damit die Anleger auszuzahlen. Dieser Verkaufszeitpunkt kann meistens im Vorfeld nicht bestimmt werden.
Ein weiterer wesentlicher Unterschied ist das Management der Fonds, während offene Immobilienfonds durch Kapitalverwaltungsgesellschaften verwaltet werden, obliegt das Management der investierten Gelder in einem geschlossenen Immobilienfonds der Geschäftsführung einer Personengesellschaft.
Stand: 21.09.2020
