Stabilität fürs Depot
06. Mai 2019
ANLEGER RENNEN OFFENEN IMMOBILIENFONDS DIE TÜREN EIN. DOCH DIE MÜSSEN AUFPASSEN, WO SIE DAS GELD INVESTIEREN. WARUM DIE FONDS SO BEGEHRT SIND
Beliebt zu sein ist eigentlich etwas Schönes. Doch für Offene Immobilienfonds ist ihre Beliebtheit in den vergangenen Jahren zu einer Last geworden. Immer mehr Anleger möchten ihr Geld den Managern der Produkte anvertrauen, doch die haben Schwierigkeiten, das Kapital gewinnbringend und gleichzeitig risikoarm in Immobilien anzulegen.
Die jahrelangen Niedrigzinsen haben die Preise von Sachwerten wie Immobilien in die Höhe getrieben. Bei jedem Objekt, das die Fondsmanager ins Portfolio holen, müssen sie sich kritisch fragen lassen: Ist dieser Preis noch angemessen oder schon übertrieben? Und was passiert mit teuer eingekauften Gebäuden, wenn es an den Immobilienmärkten irgendwann nicht mehr rundläuft?
Eine einfache Antwort auf diese Fragen gibt es nicht. Fakt ist, dass der Erwerb von Gebäuden kniffeliger geworden ist. „Für die Fondsmanager ist es momentan kein einfaches Unterfangen, sinnvoll zu investieren“, sagt Sonja Knorr, Chefanalystin für Immobilienfonds der Ratingagentur Scope. „Die Risiken, die sie eingehen müssen, steigen.“
Die Portfoliolenker sind sich der Herausforderung bewusst und haben reagiert. Viele beschränken seit Jahren den Zugang zu den Produkten und nehmen nur noch dann Kapital entgegen, wenn es sinnvoll eingesetzt werden kann.
Offene Immobilienfonds nutzen das Geld der Anleger, um damit Gebäude zu kaufen und sie zu bewirtschaften. Die Anteilseigner profitieren von den Mieteinnahmen und den Wertsteigerungen der Objekte. Regelmäßig werden die Einkünfte an die Investoren ausgeschüttet, daneben steigt idealerweise der Anteilswert des Fonds. Als „offen“ werden sie bezeichnet, weil — zumindest in der Theorie — ein Einstieg jederzeit möglich ist.
Dass die Produkte einmal einem Ansturm interessierter Anleger ausgesetzt sein würden, hätte vor zehn Jahren niemand für möglich gehalten. In den Jahren 2008 bis 2012 erlebte die Branche dunkle Stunden. Nach der Pleite der US-Investmentbank Lehman Brothers im September 2008 flohen Anleger in Scharen aus den Fonds. Die Panik an den Finanzmärkten hatte den Exodus ausgelöst, auch wenn die konservativen Produkte nicht direkt von den Verwerfungen in der Bankenwelt betroffen waren.
Weil zu viele Anleger binnen kurzer Zeit ihre Anteile zurückgeben wollten, konnten die Fondsanbieter nicht alle Ausstiegswilligen auszahlen. Für Anteilsrückgaben halten sie Liquidität bereit, doch wenn mehr Menschen ihr Geld verlangen, als der Bargeldvorrat hergibt, können deren Forderungen nicht bedient werden. Das Gesetz sieht vor, dass die eigentlich Offenen Fonds dann für bestimmte Zeit geschlossen werden. So soll ermöglicht werden, Gebäude zu verkaufen, um flüssige Mittel zu beschaffen.
Viele Offene Immobilienfonds, die damals zunächst zeitweilig geschlossen wurden, öffneten nie mehr. Bis zum Ende der Frist für die vorübergehende Schließung war es ihnen nicht gelungen, genügend Immobilien zu verkaufen, um alle Rückgabewilligen zu befriedigen. Sie waren daher gezwungen, sich aufzulösen. Die von ihnen gehaltenen Objekte wurden in den Folgejahren veräußert, die Einnahmen nach und nach an die frustrierten Anleger ausgezahlt.
ÜBERLEBENDE RIESEN.
Die Krise überstanden ausschließlich Produkte der vier großen Anbieter. Dazu zählen ….
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