Wohnimmobilien 2025: Zwischen Konsolidierung und Aufbruch
12. August 2025
Nach drei schwierigen Jahren hat sich der Markt für Wohnimmobilien in Deutschland stabilisiert. Die aktuellen Daten aus dem Marktbericht 2025 Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien in Deutschland, den bulwiengesa erstellt hat, zeichnen ein vielschichtiges Bild zwischen geopolitischer Unsicherheit, regulatorischer Herausforderung und neuem Optimismus.
Bulwiengesa konstatiert zunächst eine gewisse Erleichterung. Die Bauzinsen sind seit Ende 2024 leichtgefallen. Experten erwarten eine Seitwärtsbewegung in den kommenden Monaten. Die Gefahr der Inflation hingegen sieht bulwiengesa aber als gebannt an. Belastend stuft das Analysehaus hingegen die geopolitischen Risiken ein – vom Ukrainekrieg, über die Spannungen im Nahen Osten bis zum Zollstreit mit dem US-Präsidenten. Vor diesem Hintergrund ist die Situation am deutschen Wohnimmobilienmarkt einzuordnen.
Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt insbesondere in den Metropolregionen ungebrochen. Gleichzeitig verzeichnete bulwiengesa bis Mitte 2025 einen Rückgang der Wohnungsbaustarts um ganze 85 % gegenüber Ende 2022. Ein drastisches Signal. Besonders betroffen ist der bezahlbare Wohnraum: Während sich Bestandsmieten um bis zu 3,7 % verteuerten, stagniert der Neubau. Die Folge: Der Angebotsmangel verschärft sich weiter, auch durch hohe Baukosten, Fachkräftemangel und wachsende ESG-Auflagen.
Ein großes Thema im Wohnimmobilienbereich ist nach wie vor die Energetische Sanierung des Bestands, da dieser für einen Großteil des CO2-Ausstosses steht. Durch die CO₂-Bepreisung werden Investitionen in energetische schlechtere Gebäude zunehmend notwendig. Gleichzeitig führen Investitionen zu höheren Mieten – eine soziale Gratwanderung. Fördermittel und neue Modelle wie die reaktivierte Wohngemeinnützigkeit sollen gegensteuern, doch der Effekt ist bisher begrenzt. Die Mietpreisbremse wurde verlängert, der „Hamburg-Standard“ zur Kostensenkung vorgestellt. Der Hamburg‑Standard ist das Ergebnis der „Initiative kostenreduziertes Bauen“, an der rund 200 Experten beteiligt waren. Das Ziel: Es sollen bis zu 2 000 Euro Baukosten pro Quadratmeter Wohnfläche eingespart werden.
Doch entscheidend wird sein, ob Planungsrecht und Bauvorschriften entschlackt werden – wie es die Bundesregierung mit ihrem „Wohnungsbauturbo“ verspricht.
Trotz all der aufgezählten Herausforderungen zeigt sich der Markt differenzierter als je zuvor. Die Analysten von bulwiengesa beobachten eine Seitwärtsbewegung bei den Kaufpreisen in B- und C-Städten. In den A-Städten steigen die Preise ganz leicht. Dies deckt sich mit den Beobachtungen, die die INDUSTRIA am Markt macht. Institutionelle Käufer agieren selektiver, opportunistische Investoren steigen gezielt ein. Projekte mit ESG-Potenzial – etwa unter dem Label „Manage to Green“ – rücken vermehrt in den Fokus. Auch diese Erkenntnisse der Studie kann die INDUSTRIA bestätigen.
Fazit: Der Wohnimmobilienmarkt steht an einem Scheideweg. Die starke Zäsur der letzten Jahre hat nicht zu einem Kollaps geführt – aber zu einem Umdenken auf vielen Ebenen. Wer investiert, muss heute weitsichtiger agieren, regulatorische Rahmenbedingungen einpreisen und demografische Veränderungen mitdenken. Die gute Nachricht: Chancen gibt es weiterhin – sie müssen nur neu bewertet werden.
