Stabilitätsanker Wohnimmobilien

OFFENE IMMOBILIENFONDS, DIE IN WOHNUNGEN INVESTIEREN, EIGNEN SICH FÜR DIE PRIVATE ALTERSVORSORGE. DIE HAUPTARGUMENTE DAFÜR SIND DIE GROSSE RISIKOSTREUUNG UND DIE HOHE UNABHÄNGIGKEIT VON KONJUNKTURELLEN SCHWANKUNGEN. GERADE LETZTERES HAT DIE CORONA-KRISE WIEDER UNTER BEWEIS GESTELLT. DOCH ES GIBT WEITERE ARGUMENTE, DIE DIE FONDS FÜR PRIVATANLEGER ATTRAKTIV MACHEN

von Klaus Niewöhner-Pape, Geschäftsführer von INDUSTRIA WOHNEN und
Kerstin Dittrich, Portfoliomanagerin, INDUSTRIA WOHNEN

Die Corona-Krise hat viele Gewohnheiten und Verhaltensmuster plötzlich und nachhaltig verändert. Gleichzeitig wurden aber auch alte Gewissheiten erneut bestätigt. Eine dieser alten Gewissheiten ist: Wohnimmobilien sind – im Vergleich zu allen anderen Immobilienarten – sehr konjunkturunabhängig. Während Handelsimmobilien und Hotels leer standen, änderte sich an der Nutzung der Wohnungen wenig. Sie wurden eher noch mehr genutzt als vorher – beispielsweise als Homeoffice oder für das Homeschooling.

Jetzt, wo der Höhepunkt der Krise überschritten scheint, ist scheint eine erste Bilanz möglich, welche Nutzungsarten wie stark betroffen sind. Während viele Fonds, die in gewerbliche Immobilien investieren, teilweise Mietstundungen und -ausfälle im deutlich zweistelligen Bereich zu verzeichnen haben, ist dies bei Wohnimmobilien signifikant weniger. Beim FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND beispielsweise lag der Mietausfall in Bezug auf alle Wohnungen im April 2020 bei vier Prozent. Das ist ein Prozentpunkt mehr als die ohnehin einkalkulierten drei Prozent. In den Folgemonaten hat sich der Ausfall sehr schnell wieder reduziert und lag im Juni 2020 bei lediglich zwei Prozent.

Hier drängt sich die Frage auf, warum die Immobilienfondsbranche Wohnungen so lange links liegen ließ. Die Assetklasse galt früher als eher „langweilig“. Für viele Investoren waren Wohnungen im Vergleich zu Büros oder Einzelhandel nicht rentierlich genug. Hinzu kommt, dass Wohnimmobilien in der Verwaltung aufwendiger sind. Ein Umdenken begann nach der Finanzkrise. Vor allem institutionelle Investoren änderten nach der Erfahrung der Krise ihre Wahrnehmung. Im Vordergrund stand nicht mehr primär das Thema Rendite. Plötzlich waren die Konjunkturunabhängigkeit von Wohnimmobilien und die Stabilität der Cashflows wichtiger. Die Wohnfonds, die nach der Finanzkrise aufgelegt wurden, profitierten von der guten Preis- und Mietentwicklung der Folgejahre. Dies machte die Idee auch für Privatanleger attraktiv.

AUCH SOZIALWOHNUNGEN SIND FÜR INVESTOREN ATTRAKTIV

Mittlerweile ist der Sinneswandel so weit fortgeschritten, dass sogar geförderte Wohnungen – häufig unter dem Label Sozialwohnungen – als gute und sinnvolle Beimischung für Wohnimmobilienfonds angesehen werden. Das Hauptargument ist auch hier wieder die große Stabilität der Cashflows, das deutlich stärker wiegt als die Rendite. Aufgrund der insgesamt relativ geringen Mieten sowie des hohen Anteils an Mieten, die aus staatlichen Transferleistungen kommen, sind Mietausfälle sehr unwahrscheinlich. Viele Investoren sind bereit, für diese Sicherheit leicht niedrigere Renditen zu akzeptieren. Dabei sind die Unterschiede nicht groß: Betrachtet man die Nettoanfangsrenditen, beträgt der Unterschied zwischen gefördertem Wohnungsbau und frei finanziertem Wohnungsbau in der Regel 0,25 Prozentpunkte.

Welche Renditen sind mit Wohnungsfonds möglich? Der FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND erzielte beispielsweise in den letzten vier Geschäftsjahren jährliche BVI-Renditen zwischen 4,2 und 5,2 Prozent. Im Vergleich zu anderen Assetklassen wie Anleihen, Sparbüchern und anderen festverzinslichen Anlagen schneiden Immobilienfonds damit sehr gut ab. Das Rendite-Argument gewinnt noch mehr an Gewicht, da die Corona-Pandemie eine baldige Wende in der Geldpolitik hin zu höheren Zinsen in der Eurozone noch unwahrscheinlicher macht.

OFFENE WOHNIMMOBILIENFONDS GUT ZUR ALTERSVORSORGE

Eignen sich offene Wohnimmobilienfonds zur Altersvorsorge? Unserer Einschätzung nach sind Anteile von Wohnimmobilienfonds sehr gut zur Vorsorge geeignet. Die Vehikel erreichen eine sehr große Risikostreuung. Beispielsweise generiert ein einzelner Fonds Einnahmen aus mehreren tausend Mietverhältnissen. Auch wenn mehrere Mieter zeitgleich ausfallen, sind die Effekte auf Ebene des Gesamtfonds nur gering. Insgesamt ist die Diversifikation noch einmal deutlich stärker als bei Gewerbeimmobilienfonds.

Der Gesetzgeber hat zudem im Jahr 2013 offene Immobilienfonds einer strengen Neuregulierung unterworfen. Anleger dürfen seitdem ihre Gelder nicht mehr börsentäglich, sondern nur unter Einhaltung von Kündigungsfristen von zwölf Monaten abziehen. Die Neuregulierung war eine Reaktion auf die Finanzkrise. 2008 hatten viele Investoren kurzfristig viel Kapital aus den Fonds abgezogen und die Vehikel in Liquiditätsengpässe gebracht. Fest steht: Die neuen Regeln haben die Fonds langfristig deutlich stabiler gemacht.

Aber natürlich gibt es auch Risiken. Das größte ist derzeit sicherlich die Politik mit ihren Eingriffen bzw. Regulierungsmaßnahmen in den Wohnungsmarkt. Als Stichworte seien hier Milieuschutz und Mietpreisbremse genannt. Dies führt zu Unsicherheit aufseiten der Investoren. Allerdings lohnt auch hier ein zweiter Blick: Bei weitem nicht alle Regulierungen sind ein Problem. Viele Maßnahmen werden von Fondsanbietern teilweise mitgetragen. Ein Beispiel dafür ist die 2015 eingeführte Mietpreisbremse, die die Höhe der Miete bei Neuabschlüssen von Mietverträgen begrenzt. So hat sich INDUSTRIA WOHNEN selbst Nachhaltigkeitsrichtlinien gegeben, da die Sozialverträglichkeit der Geschäftsaktivitäten ein wichtiges Anliegen ist. Dazu gehört auch die Einhaltung der Mietpreisbremse.

Unterm Strich eignen sich Anteile an offenen Wohnimmobilienfonds als Beimischung für fast jedes Portfolio von Privatanlegern. Die Fonds erfüllen alle Anforderungen an Sicherheit, Diversifikation, Rendite, Fungibilität und Sicherheit. Gerade letzteres wurde in der Corona-Krise wieder unter Beweis gestellt.